24 Декабря 2010
В настоящее время использование жилых помещений в качестве гостиничных
номеров приобрело угрожающие масштабы. Во многих жилых домах, расположенных в
различных районах города, существуют квартиры, которые используются для
кратковременного размещения граждан. Отношение к «квартирам-гостиницам» неоднозначное. С одной стороны, стоимость проживания в таких «номерах» существенно ниже по сравнению с ценами на услуги традиционных гостиниц. С другой стороны, круглосуточный режим функционирования «квартиры-гостиницы» и ее использование для проведения различных увеселительных мероприятий создает дискомфорт для собственников соседних жилых помещений.
Деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает круглосуточное оформление потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из неё. Вполне очевидно, что подобный режим функционирования «квартиры-гостиницы» практически исключает для собственников соседних жилых помещений покой и тишину в вечернее время суток. Между тем Законом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры «Об административных правонарушениях» запрещено совершение действий, нарушающих тишину и покой окружающих, в период времени с 22 часов до 8 часов. Несоблюдение указанного запрета является основанием для привлечения к административной ответственности.
Так, в ноябре и декабре 2010 года административной комиссией г.Сургута были рассмотрены дела об административных правонарушениях в отношении граждан М. и Р., которые, находясь в арендованных ими квартирах, в ночное время нарушали покой граждан, проживающих по соседству. В обоих случаях было установлено, что указанные квартиры были предоставлены лицам по договорам оказания гостиничных услуг гостиницей квартирного типа «Р.» для временного проживания и пользования.
Уведомляем жителей города, заинтересованных в данном вопросе, что использование квартир в качестве «квартиры-гостиницы», т.е. для временного расселения граждан, противоречит законодательству. Объектом пользования в данном случае выступает жилое помещение, предназначенное для постоянного, а не временного проживания граждан (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Услуги владельца «квартиры-гостиницы» ограничиваются предоставлением клиенту жилого помещения лишь во временное пользование.
Действующие в настоящее время Правила предоставления гостиничных услуг РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490. Далее по тексту - Правила предоставления гостиничных услуг, Правила) определяют понятие самой гостиницы - имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания услуг. Предоставлять гостиничные услуги вправе юридические лица либо индивидуальные предприниматели, которые должны обладать на праве собственности, аренды или ином праве имущественным комплексом (гостиницей), предназначенным для оказания гражданам комплексной услуги, включающей в себя: размещение в номере, хранение личных вещей и багажа, предоставление питания и пр. В соответствии с п. 2.1 Приказа Ростуризма от 21.07.2005 N 86 «Об утверждении системы классификации гостиниц» гостиницей или иным средством размещения (дом отдыха, пансионат и пр.) признается помещение, имеющее не менее пяти номеров, используемых для временного проживания граждан. В свою очередь, номер - это одна или несколько комнат с мебелью, оборудованием и инвентарем, необходимыми для временного проживания граждан. Материально-техническое обеспечение гостиницы, перечень и качество предоставляемых услуг должны соответствовать требованиям присвоенной ей категории (от двух до пяти звезд).
Собственникам квартир, сдающим свои квартиры в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые в дальнейшем используют квартиры в качестве гостиниц, следует иметь в виде следующее.
По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В то же время особая социальная значимость жилищного фонда обусловливает некоторые пределы осуществления права собственности на жилое помещение.
Гражданским кодексом РФ закреплено, что собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для постоянного проживания; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
При этом нормами Жилищного кодекса РФ разрешено собственнику или иному гражданину совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д. Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод, что использование гражданином-собственником принадлежащей ему квартиры в качестве «гостиничного номера», т.е. для расселения посторонних ему граждан, незаконно.
Деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров. Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме при условии, что такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Жилищным кодексом РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями (утв.постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 №25) установлено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. На собственнике жилого помещения возложена обязанность поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Таким образом, итогом использования своей квартиры не по назначению, может явиться её потеря.
Кроме того, функционирование «квартиры-гостиницы» в составе многоквартирного жилого дома может повлечь дополнительные расходы для собственников других помещений, связанные с оплатой потребленных коммунальных ресурсов. При отсутствии у собственников индивидуальных приборов учета размер платы за некоторые коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и пр.) рассчитывается с учетом нормативов потребления данных ресурсов на одного гражданина. Количество проживающих в жилом помещении граждан определяется по данным регистрационного учета.
В «квартире-гостинице», как правило, зарегистрирован лишь один гражданин (собственник или кто-либо из членов его семьи). Фактически же подобные квартиры могут заселяться большим количеством граждан. В результате искажается принцип пропорциональной оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме потребленных ими коммунальных услуг.
Далее, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью привлечения потенциальных потребителей, его действия могут быть квалифицированы как незаконное предпринимательство, за которое действующем законодательством предусматривается как административная, так и уголовная ответственность.
При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц. Непредставление собственником «квартиры-гостиницы» налоговой декларации об извлеченных доходах также влечет административную ответственность, а, непредставление декларации, повлекшее неуплату налогов в крупном размере, может быть самостоятельным основанием для привлечения лица к уголовной ответственности в соответствии со ст. 198 Уголовного кодекса РФ.
Учитывая изложенное, граждане, страдающие от деятельности «квартир-гостиниц», могут обращаться в правоохранительные органы с жалобами и просьбами о пресечении незаконной деятельности собственников квартир и предприятий, оказывающих гостиничные услуги, по эксплуатации жилого помещения в качестве гостиничного номера.