Ситуация, когда собственник сдает квартиру в аренду достаточно распространенная. Однако незнание или плохое знание особенностей налогообложения собственниками квартир, сдающими их в аренду, приводит к возникновению конфликтов с государственными налоговыми органами.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации любой доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению. Российским законодательством предусмотрена как уголовная, так и административная ответственность за незаконное предпринимательство. Под незаконным предпринимательством понимается осуществление предпринимательской деятельности без регистрации с получением дохода.
Огромным заблуждением является мнение, что если договор найма заключен на срок менее года, ничего платить не надо. Доход получен – заплати налоги. При этом неважно, сколько сдавалась квартира – год или одни сутки.
Итак, если вы собираетесь предоставлять в аренду собственное имущество, необходимо провести расчет налоговой нагрузки с предполагаемого дохода от аренды и принять решение, как уплачивать налоги с таких доходов. Вариантов несколько.
1 вариант – уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Платить налог на доходы физических лиц необходимо один раз в год. Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства.Если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2013 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2014 года. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2014 года.
2 вариант–регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя.
Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.
При использовании упрощенной системы налогообложения (УСН), нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%.
В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).
3 вариант - покупка патента на аренду квартиры.
Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента в соответствии со статьей 346.25.1. Налогового кодекса Российской Федерации). Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от 1 до 12 месяцев.
Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:
- если патент получен на срок до 6 месяцев - в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;
- если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.
Для примера рассмотрим расчет налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду.
Например:
По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 30 000 рублей;
Полученный годовой доход от аренды — 360 000 рублей.
1 вариант.
Сумма налога на доходы физических лиц:
360 000 руб. х 13% = 46 800 руб.
2 вариант.
Сумма налога для индивидуального предпринимателя, применяющего УСН с объектом «доходы»:
360 000 руб. ? 6% = 21 600 руб.
Сумма налога для индивидуального предпринимателя, применяющего УСН с объектом «доходы минус расходы»:
Расходы, связанные со сдачей помещений в аренду, составляют 60 000 рублей в год.
(360 000 руб. – 60 000 руб.) ? 15% = 45 000 руб.
3 вариант.
Сумма налога для индивидуального предпринимателя, в случае приобретения патента на год при сдаче в аренду квартиры площадью до 50 кв.м.:
100 000 руб. (потенциально возможный доход) х 6% = 6 000 руб.
ВНИМАНИЕ!
Согласно пункту 1 статьи 28 Закона №167-ФЗ индивидуальные предприниматели уплачивают суммы страховых взносов в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации в виде фиксированного платежа. Индивидуальные предприниматели являются страхователями по обязательному пенсионному страхованию с момента государственной регистрации и до аннулирования государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и обязаны своевременно и в полном объеме уплачивать страховые взносы.
В связи с тем, что налоговые органы не являются администраторами страховых взносов, для уточнения суммы фиксированного платежа необходимо обратиться в Пенсионный фонд Российской Федерации.
ИФНС России по г. Сургуту
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры