(Комментарий к Закону от 05.04.2021 N 79-ФЗ)
До недавних пор владельцы незарегистрированных гаражных построек могли признать свое право собственности на них только через суд. Но с 1 сентября 2021 г. заработал Закон о так называемой гаражной амнистии, который позволит людям по упрощенной схеме оформить в собственность и сам гараж, и землю под ним. Амнистия продлится 5 лет, до 01.09.2026.
Какие гаражи попадут под амнистию
В упрощенном порядке можно оформить те гаражи, которые одновременно отвечают трем требованиям <1>:
- были построены до 29.12.2004 включительно. После этой даты вступил в силу Градостроительный кодекс РФ и более поздние гаражи уже регистрировали;
- расположены на государственной или муниципальной земле;
- являются капитальной постройкой, в том числе в составе гаражного кооператива. То есть у строения есть фундамент и стены. Гараж может быть как отдельно стоящий, так и иметь общие стены и крышу с другими гаражами в одном ряду.
Внимание! Не подпадают под гаражную амнистию так называемые ракушки, самовольные и стихийные постройки, подземные гаражи в многоэтажных домах и в офисных комплексах, а также пристройки к другим объектам недвижимости, например к магазину или к автомойке <2>.
--------------------------------
<1> п. 2 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ).
<2> пп. 12, 18 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ.
Кто может воспользоваться амнистией
Это непосредственные владельцы названных выше гаражей, а также <3>:
- их наследники;
- граждане, которые купили гараж, возведенный до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, у лица, подпадающего под гаражную амнистию.
Справка
Города федерального значения - Москва, Санкт-Петербург и Севастополь - вправе устанавливать на своих территориях особенности предоставления земельных участков гражданам в рамках гаражной амнистии <4>.
--------------------------------
<3> пп. 15, 16 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ.
<4> ч. 8 ст. 18 Закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ.
Какие документы понадобятся для оформления прав на гараж
Вот основной список.
- Заявление о предоставлении участка под существующим гаражом. В заявлении надо отдельно указать, что гараж построен до 29.12.2004 включительно.
- Любой документ, подтверждающий факт законного владения гаражом. Это может быть, в частности <5>:
- решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что ранее человеку был предоставлен земельный участок под гаражом;
- решение завода, фабрики, колхоза, иного предприятия о выделении гаража человеку;
- решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение гаража в пользу конкретного человека;
- справка или иной документ о выплате пая в гаражном кооперативе.
Если этих документов нет, то можно приложить, например:
- старый техпаспорт на гараж, который заказывался для его технической инвентаризации;
- договор о подключении гаража к электрическим или иным инженерным сетям;
- договор и квитанции об оплате коммунальных услуг;
- документы о наследстве, если гараж принадлежал наследодателю.
Регионы могут добавлять к приведенному списку и другие документы.
- Технический план гаража. За ним надо обращаться к кадастровому инженеру. Сразу скажем, что его услуги платные.
- Проект межевания земельного участка под гаражом. Но если участок не стоит на кадастровом учете, то априори такого проекта у вас нет. Это можно выяснить, обратившись:
- или в МФЦ;
- или в орган местного самоуправления;
- или в Росреестр;
- или в региональный филиал Федеральной кадастровой палаты;
- или к кадастровому инженеру.
Если участок под гаражом не учтен в кадастре, тогда примерный алгоритм действий будет таким. Примерный, потому что в каждом муниципалитете или регионе власти утверждают свой регламент.
Шаг 1. Обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы тот подготовил схему расположения земельного участка <6>. Она нужна, в частности, когда участок образуется из государственных или муниципальных земель и нет плана межевания <7>.
К сведению
Сведения о кадастровых инженерах содержатся, в частности, в соответствующем госреестре, размещенном на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru/ -> Физическим лицам -> Получение сведений из государственного реестра кадастровых инженеров.
Шаг 2. Когда схема будет готова, подайте ее в муниципалитет или в региональное управление Росимущества (смотря на чьей земле стоит гараж) вместе с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка. Форма этого заявления утверждается на соответствующем уровне. Через 30 календарных дней вы получите:
- либо положительное решение - о предварительном согласовании предоставления земельного участка. С этим решением надо идти опять же к кадастровому инженеру за межевым планом. К слову, срок действия решения об утверждении схемы - 2 года <8>. По истечении этого срока придется все делать заново;
- либо мотивированный отказ.
Шаг 3. Подайте весь пакет документов, включая межевой план, в Росреестр - через МФЦ или напрямую, чтобы участок под гаражом поставили на кадастр. Подтверждением постановки будет выписка из ЕГРН.
Шаг 4. Выписку, а также документы из пунктов 1 - 3 списка подайте в местную администрацию. Она, в свою очередь, должна бесплатно:
- принять решение о предоставлении участка в собственность;
- сама подать в Росреестр документы о регистрации вашего права собственности на участок и на гараж, а также поставить гараж на кадастровый учет;
- передать вам выписки из ЕГРН, подтверждающие госрегистрацию права собственности.
* * *
Как видим, не так-то все и просто. Поэтому, прежде чем начать оформление гаража по амнистии, имеет смысл обратиться:
- в местное БТИ. Возможно, у них хранятся документы, содержащие описание вашего гаража. Это позволит избежать расходов на кадастровые работы по подготовке технического плана гаража;
- в местную администрацию, чтобы узнать, как в вашем населенном пункте власти планируют реализовывать амнистию. Возможно, это будет организованная работа по всем гаражам, и тогда вы избежите лишних процедур.
--------------------------------
<5> пп. 4 - 6, 8, 11 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ.
<6> п. 2 ст. 11.3, п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ.
<7> подп. 1 п. 1 ст. 11.3, подп. 5 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ.
<8> п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ.
М.Г. Суховская
Ведущий юрист
Подписано в печать
03.09.2021