Смотрите в этом материале:
- что такое - совет МКД, и откуда он берется;
- численность совета МКД и срок его полномочий;
- комиссии при совете МКД;
- управляет ли совет МКД домом?
- компетенция совета МКД;
- кто такой председатель совета МКД и что он может;
- нужно ли платить членам совета МКД и председателю.
Согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома (далее - Совет дома, СМКД) является дополнительным выборным институтом управления многоквартирным домом. СМКД выступает в качестве уполномоченного представителя интересов собственников, если в этом доме одновременно:
- более 4 квартир,
- не создано ТСЖ,
- дом не управляется жилищным кооперативом.
Совет дома выбирается на ОСС, причем выбор Совета - это не право, а обязанность собственников (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Если собственники эту свою обязанность проигнорировали и в течение календарного года не выбрали Совет дома (либо выбрали, но само решение не реализовано), то орган МСУ обязан в 3-месячный срок созвать ОСС в этом дома, в повестку дня данного ОСС включаются вопросы об избрании СМКД и председателя СМКД, или о создании в данном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ.
Если же и ОМСУ проигнорировал свою обязанность по созыву ОСС с указанной повесткой дня, то УК вправе инициировать проведение такого собрания в порядке ч. 7 ст. 45 ЖК РФ.
Регистрировать Совет дома в органе местного самоуправления или иных органах не требуется (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Сколько людей может быть в Совете дома, и как долго они могут там оставаться?
Предельное, как и минимальное количество членов СМКД в законодательстве не определено (хотя очевидно, что совет из одного человека - уже не совет, значит, меньше двух членов в нем быть не может). Адекватное количество членов устанавливают собственники помещений на ОСС - с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей и квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
По общему правилу, Совет дома осуществляет свои полномочия в течении двух лет, после чего он переизбирается на общем собрании (ч. 9, ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Однако даже в том случае, если работа Совета устраивает собственников:
- во-первых, общее собрание может установить любой другой срок для работы данного состава СМКД (как меньший, так и более длинный);
- во-вторых, даже если такое решение не принято, а общего собрания по переизбранию СМКД не проводилось (или на нем не был набран кворум), то полномочия действующего СМКД автоматически продлеваются на следующий срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
А вот если Совет дома не справляется со своими обязанностями (исполняет их ненадлежащим образом), ОСС может досрочно сместить СМКД и выбрать новый состав (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
Кроме того, если на ОСС принято решение о создании ТСЖ, то полномочия СМКД прекращаются в момент избрания правления этого ТСЖ (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ).
Комиссии при Совете МКД
Для того, чтобы подготовить или проработать любой вопрос, связанный с управлением МКД, в доме можно выбрать - только из числа собственников помещений в МКД - специальную комиссию или даже несколько комиссий (например, комиссию по субботникам, комиссию по озеленению и т.п.). Такие комиссии являются коллегиальными совещательными органами управления домом (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ) и потому какими-то специальными властными полномочиями не обладают. В силу этого комиссию может выбрать как ОСС, так и сам Совет дома на своем заседании (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ). Второй вариант гораздо проще - так как он не требует включения данного вопроса в повестку дня ОСС и проведения общего собрания.
Если в МКД выбрана комиссия, задача которой оценить проект договора управления МКД, "выставленный" на ОСС, то именно эта комиссия вместе с Советом дома в канун ОСС доводит до сведения собственников свое заключение по проекту такого договора (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Можно ли считать, что СМКД осуществляет управление домом?
Нет. Избрание Совета дома не является выбором способа управления домом, поскольку ч. 2 ст. 161 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень способов управления домом, и такого способа как "непосредственное управление Советом дома" в этой норме не предусмотрено.
СМКД не подменяет собой такой высший орган управления домом, как общее собрание собственников, поэтому решения по вопросам исключительной компетенции ОСС не могут быть переданы Совету дома.
Совет дома не наделен правом обращаться в суд с какими бы то ни было требованиями в интересах и от имени собственников, помимо требований, связанных с управлением домом и предоставлением собственникам коммунальных услуг.
Какие полномочия имеются у СМКД?
Компетенция Совета дома определена в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, при этом Совет:
1) обеспечивает выполнение решений ОСС;
2) выносит на ОСС для обсуждения предложения:
- о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен дом;
- о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
- о компетенции Совета дома, о компетенции избираемых им комиссий;
- по другим вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;
3) представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества;
4) если на ОСС будут рассматриваться проекты каких-либо договоров, СМКД предварительно представляет собственникам свое заключение по их условиям. В случае избрания комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе;
7) принимает решения о текущем ремонте общего имущества, если ОСС ранее наделило Совет дома полномочием на принятие такого решения.
Председатель совета МКД
Из числа членов Совета дома на ОСС (не советом МКД!) избирается председатель Совета дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью Совета дома (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Председатель СМКД отчитывается исключительно перед ОСС (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ). Чаще всего и весь состав СМКД, и его председателя избирают на одном ОСС.
Председатель Совета дома осуществляет следующие полномочия:
1) он вправе "подыскивать" новую УК, вступать с ней (и со "старой" УК) в переговоры относительно условий договора управления МКД и доводить до сведения ОСС результаты этих переговоров, в общем, торговаться по тарифу на содержание и прочим интересным моментам. Все это, разумеется, председатель СМКД может делать до принятия на ОСС решения о заключении договора управления домом (п. 1, п. 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);
2) он заключает с УК - но только на условиях, указанных в решении ОСС, - договор управления домом. Тут могут быть два варианта:
А. ОСС вправе своим решением дать председателю право заключить такой договор от имени всех собственников без доверенности, и по такому договору приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД.
Б. Без такого решения ОСС председатель СМКД вправе заключить договор управления только от имени себя лично как одного из собственников помещений, а также от имени тех собственников, которые выдали ему доверенность на заключение договора управления с УК. В этом случае по заключенному договору управлению МКД приобретают права и становятся обязанными только те собственники, которые предоставили председателю СМКД эти доверенности (п.3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
В обоих случаях собственники вправе потребовать от УК копии заключенного договора: в первом случае - вообще любой собственник, во втором - тот, кто выдал председателю СМКД доверенность (п.3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
3) он контролирует выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ и подписывает (либо отказывает в подписании):
- акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ МКД;
- акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД;
- акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Этот контроль и подписание актов производятся либо на основании доверенностей, выданной председателю собственниками помещений, либо по решению ОСС - если собрание наделило председателя СМКД таким полномочием (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). При этом председатель СМКД не уполномочен самостоятельно принимать решение о проведении текущего ремонта дома, он вправе только контролировать исполнение решения собственников (или Совета дома) о проведении такого ремонта.
5) он жалуется в ОМСУ на то, что УК не выполняет обязательства по договору управления МКД (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);
6) он ходит в суд "за собственников" по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, и является там их представителем, но только если собственники выдали председателю Совета дома доверенность на представление их интересов в суде (п. 5 ч. 8 ст.161.1 ЖК РФ);
7) председатель СМКД принимает решения по вопросам, которые не входят в полномочия Совета дома, если ОСС решило передать эти полномочия председателю. Правда, даже в этом случае ОСС не вправе передать председателю Совета дома такие полномочия, которые ЖК РФ отнес к исключительным полномочиям ОСС (п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Работают ли Совет дома и его председатель за деньги или безвозмездно?
По общему правилу, деятельность и СМКД, и его председателя осуществляется "на общественных началах", то есть абсолютно бесплатно.
Однако ОСС вправе определить, что членам Совета дома (всем или некоторым), в том числе председателю Совета дома, будет выплачиваться вознаграждение за их деятельность (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
В таком случае ОСС одновременно должно установить:
- при каких условиях должно выплачиваться вознаграждение?
- каков порядок его выплаты?
- как определяется размер такого вознаграждения?
В частности, ОСС может решить, что обязанность по начислению и выплате указанного вознаграждения председателю совета МКД исполняется УК за счет денежных средств, поступивших на её счет от собственников помещений в МКД. В данном случае у председателя совета МКД возникают трудовые отношения с собственниками помещений в МКД, а УК является налоговым агентом и, сверх того, выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения председателю и, соответственно, является страхователем, а председатель совета МКД - застрахованным лицом в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования, на основании положений пп. 1 п. 1 ст. 419 и пп. 1 п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 226 НК РФ (письма Минфина России от 09.04.2020 N 03-04-05/28105, от 18.12.2019 N 03-15-05/99167, от 22.08.2019 N 03-15-05/64483.
При этом существует правовая позиция, что выплата вознаграждения председателю Совета дома не может выступать в качестве составной части платы за содержание жилья, а должна быть установлена в виде отдельного целевого платежа, поскольку:
- перечень услуг, включаемых в плату за содержание жилья (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), является исчерпывающим, целевым и не содержит указания на возможность уплаты за счет данных средств вознаграждения председателю СМКД;
- собственники ежемесячно уплачивают УК денежные средства за выполнение ею работ и услуг по договору управления, а деятельность Совета дома и ее председателя не является услугой УК, а является самостоятельной деятельностью выборного органа собственников помещений.
При установлении такого целевого взноса собственники обязаны оплачивать его своевременно и в полном объеме, хотя он и не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Оплата такого взноса не может быть возложена на нанимателя помещения в МКД.