Разъяснены основания для одностороннего расторжения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией
Основания и порядок одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения определены в части 2 статьи 157.2 ЖК РФ.
Так, в соответствии с указанной нормой ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.
Вместе с тем наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, не является основанием для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.
Таким образом, при переходе на прямые договоры договор между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией прекращается в части предоставления коммунальных услуг.
2. Письмо Минстроя России от 16.01.2019 № 794-АО/06 «О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ»
В случае причинения вреда имуществу вследствие не предоставления доступа к общедомовому имуществу, находящемуся в квартире для проведения ремонта, возместить вред придется лицу, не предоставившему такой доступ
Сообщается, что обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 70.
Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.
Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.
Не предоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом, в случае причинения вреда по причине не предоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения.
Согласно части 1 статьи 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.
Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий должны учитываться в проектной документации.
Минстрой России разъяснил, в течение какого срока управляющая организация должна ответить на обращение гражданина
Сообщается, что в соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее - Правила №416), управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:
в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 Правил №416 (в том числе информацию, содержащую сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение).
В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, в соответствии
с Правилами №416, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения); в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее - Правила №354); иную информацию - в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами РФ, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством РФ.
Кроме того, в соответствии с Правилами №354 исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.
Верховный Суд РФ признал недействующей норму правил предоставления коммунальных услуг, устанавливающую условия заключения договоров на вывоз ТКО
Речь идет о норме, закрепленной в подпункте "а" пункта 148.5 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила), согласно которой условия предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО собственнику и пользователю жилого дома (домовладения) по его выбору определяются, в том числе, в договорах на оказание услуг по обращению с ТКО, заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующим региональным оператором по обращению с ТКО.
Верховный Суд РФ указал, в частности, следующее.
Определяя правовые основы обращения с отходами производства и потребления, Федеральный закон "Об отходах производства и потребления" предусматривает, что региональные операторы заключают договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с собственниками ТКО, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Договор на оказание услуг по обращению с ТКО является публичным для регионального оператора, то есть он не вправе отказать в заключении договора на оказание услуг по обращению с ТКО собственнику ТКО, которые образуются и места накопления которых находятся в зоне его деятельности.
Пункт 148.5 Правил устанавливает условия предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО собственнику и пользователю жилого дома (домовладения). Определение в оспариваемой норме условий предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО собственнику и пользователю жилого дома (домовладения) в договорах на оказание услуг жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующим региональным оператором по обращению с ТКО является неопределенным и вызывает неоднозначное толкование, поскольку не соответствует предмету правового регулирования. В связи с этим указанная норма подлежит признанию недействующей.
Верховный Суд РФ разъяснил различия в квалификации нарушений управляющей компании многоквартирного дома
ЖК РФ предусматривает для собственников жилых помещений в многоквартирном доме право направлять в управляющую организацию заявления и обращения, которые могут быть как связаны с выполнением организацией лицензионных требований, так и не связаны с ними.
Так, например, требование, содержащееся в части 3.1 статьи 45 ЖК РФ об обязанности предоставить в течение 5 дней с момента обращения собственника, инициирующего общее собрание собственников, реестр собственников помещений в многоквартирном доме, является лицензионным (предусмотрено подпунктом "б" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).
Таким образом, нарушение указанного требования может образовывать объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований).
Напротив, требования, предусматривающие предоставление управляющей организацией ответов на обращения в рамках осуществления взаимодействия такой организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, требования, устанавливающие порядок и сроки предоставления управляющей организацией информации об осуществляемой деятельности, не являются лицензионными.
В случае их нарушения управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ (нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами).
6. Письмо Минстроя России от 20.03.2019 № 9703-ОО/06 «О рассмотрении обращения»
Разъяснен порядок определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению
Сообщается, в частности, что разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.07.2018 №30-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, абзацев третьего и четвертого пункта 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов в связи с жалобой гражданина С.Н. Деминца", не распространяются на регулирование отношений по оплате коммунальных ресурсов, потребляемых в многоквартирных домах с децентрализованной системой отопления и/или горячего водоснабжения.
При отсутствии централизованного теплоснабжения приготовление коммунальной услуги по отоплению производится исполнителем самостоятельно с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению и/или горячему водоснабжению, произведенную исполнителем с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений, установлен пунктом 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом или нежилом помещении, оборудованном индивидуальным (квартирным) прибором учета тепловой энергии в многоквартирном доме, в котором прибор учета тепловой энергии установлен на оборудовании, входящем в состав общего имущества, и индивидуальные (квартирные) приборы учета установлены во всех жилых и нежилых помещениях, определяется по формуле 18(1) Приложения N 2 к названным Правилам.
В случае, если индивидуальные (квартирные) приборы учета тепловой энергии установлены не во всех жилых и нежилых помещениях, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формуле 18 Приложения N 2 к названным Правилам.
Управляющая организация приступает к деятельности по управлению многоквартирными домами только при наличии лицензии
Сообщается, что законом не предусмотрено требование о наличии у управляющей организации действующего договора управления многоквартирным домом, так как управляющая организация приступает к деятельности по управлению многоквартирными домами только при наличии лицензии.
Кроме того, основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является отсутствие в течение 6 месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
Разъяснен порядок рассмотрения ФАС России жалоб на процедуры отбора подрядных организаций для оказания услуг или выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Сообщается, что поскольку процедура отбора подрядных организаций является процедурой торгов, то рассмотрение жалоб на проведение предварительного отбора с целью формирования реестра квалифицированных подрядных организаций в сфере капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, электронного аукциона на оказание услуг или выполнение работ по капитальному ремонту осуществляется антимонопольным органом в порядке, установленном статьей 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции».
Собственники помещений многоквартирного дома, в которых не предусмотрено наличие приборов отопления, оплачивают только объем тепловой энергии, потребляемый в помещениях общего пользования
Сообщается, что формулы расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению, в соответствии с которыми производится расчет платы, состоят из двух слагаемых:
объем (количество) потребленной за расчетный период тепловой энергии, приходящийся на i-е помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме (этот показатель равен нулю в случае, если технической документацией на многоквартирный дом не предусмотрено наличие в i-м жилом или нежилом помещении приборов отопления, или в случае, если переустройство i-го жилого или нежилого помещения, предусматривающее установку индивидуальных источников тепловой энергии, осуществлено в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством);
объем тепловой энергии, потребляемой при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственникам помещений, в которых технической документацией на многоквартирный дом не предусмотрено наличие приборов отопления, предъявляется к оплате только объем тепловой энергии, потребляемый в помещениях общего пользования.
Стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения
Сообщается, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе без предложения управляющей организации, принятом на общем собрании собственников.
Управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если такое решение принято без учета предложения управляющей организации, изменяет установленный договором размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, и неосновательное обогащение для другой стороны (собственников помещений).
11. Письмо Минстроя России от 14.03.2019 № 8881-00/04 «Об определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению»
Разъяснен порядок расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирных домах с децентрализованной системой отопления и (или) горячего водоснабжения
Сообщается, что при отсутствии централизованного теплоснабжения приготовление коммунальной услуги по отоплению производится исполнителем самостоятельно с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению и (или) горячему водоснабжению, произведенную исполнителем с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.
В случае если индивидуальные (квартирные) приборы учета тепловой энергии установлены не во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, размер платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную за расчетный период в жилом помещении (квартире) или нежилом помещении в многоквартирном доме, определяется по формуле 18 Приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - формула расчета платы за отопление в случае самостоятельного производства отопления исполнителем).
При непредставлении показаний индивидуального, общего (квартирного) прибора учета тепловой энергии в случае, если индивидуальные (квартирные) приборы учета тепловой энергии установлены во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, размер платы не более 3 расчетных периодов подряд определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за отопительный период, а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев отопительного периода. По истечении 3 расчетных периодов для расчета платы во всех помещениях многоквартирного дома применяется формула расчета платы за отопление в случае самостоятельного производства отопления исполнителем.
12. Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 N АКПИ19-474 «О признании частично недействующими подпунктов "а", "б", "г" пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр»
Верховный Суд РФ признал недействующими отдельные положения Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденного Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. N 938/пр
Согласно подпунктам "а", "б", "г" пункта 3 Порядка к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются: копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления многоквартирным домом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления в случае проведения такого собрания, за исключением случая представления в орган государственного жилищного надзора подлинников указанных документов в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ; копия протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым управляющая организация определена победителем конкурса, либо копия протокола, в соответствии с которым управляющая организация определена единственным участником конкурса, в случае если конкурс признан несостоявшимся, в связи с тем, что только один претендент признан участником конкурса (в случае проведения указанного конкурса); копия акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в случае подачи заявления об исключении многоквартирного дома из реестра.
Признавая недействующими указанные положения Порядка, Верховный Суд РФ исходил, в частности, из следующего.
Содержание реестра лицензий субъекта РФ предполагает, что указанные в нем сведения, в том числе о лицензиате, об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми он осуществляет, должны иметь достоверный и актуальный характер и обновляться своевременно при заключении, прекращении или расторжении договора управления многоквартирным домом.
Федеральный законодатель установил, что изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом обуславливает объективную необходимость внесения соответствующих изменений в реестр лицензий и упоминаемую систему.
Основания для внесения необходимых изменений в реестр лицензий связаны с различными юридическими фактами, и, как следствие, их отличие определяет разное содержание прав и обязанностей субъектов правоотношения.
Так, согласно пункту 3 части 2 статьи 161, частям 1, 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ одним из выбираемых собственниками помещений в многоквартирном доме способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией, с которой заключается договор в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами на срок: не менее чем один год, но не более чем пять лет (часть 1 статьи 162 Кодекса); не менее чем один год, но не более чем три года (части 4 и 13 статьи 161 Кодекса); не более чем три месяца (часть 14 статьи 161 Кодекса).
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Исходя из смысла приведенного положения при заявлении одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия договор не продлевается, что отвечает принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 2 статьи 192 Жилищного кодекса РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Окончание срока действия договора управления многоквартирным домом в случае заявления одной из сторон о его прекращении по данному основанию влечет прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом и изменяет перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, что в силу требований частей 2 и 3 статьи 198 Жилищного кодекса РФ требует внесения изменения в реестр лицензий субъекта РФ.
При этом Жилищный кодекс РФ, иной закон не предусматривают, что при прекращении действия договора управления в указанном случае на управляющую организацию (лицензиата) возлагается обязанность по управлению многоквартирным домом до выбора иной управляющей организации либо дня возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом у других лиц (например, при изменении способа управления многоквартирным домом). Следовательно, такой лицензиат, не являясь участником последующих правоотношений по управлению многоквартирным домом, не должен располагать документами, предусмотренными оспариваемыми подпунктами пункта 3 Порядка, и представлять их вместе с заявлением о внесении изменения в реестр лицензий.
Используемая в пункте 3 Порядка юридическая техника, вводя общее императивное предписание "к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются следующие документы:", в оспариваемых пунктах ясно и недвусмысленно не разграничивает основания для внесения изменений в реестр лицензий, а также объем обязанностей различных лицензиатов, обращения которых могут быть связаны не только со случаями прекращения договора управления многоквартирным домом, но и с заключением или расторжением такого договора.
При этом согласно подпункту "а" пункта 5 Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 данного порядка. В свою очередь, несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктом "а" пункта 5 Порядка, является основанием для отказа во внесении изменений в реестр и возврата заявления и документов (подпункт "а" пункта 9 Порядка).
Оспариваемые нормативные положения в системе действующего правового регулирования не отвечают общеправовому критерию формальной определенности, так как их содержание не обеспечивает однозначное понимание и толкование, приводит к возможности их произвольного применения, вследствие чего на лицензиата, чья деятельность по управлению многоквартирным домом прекращена в связи с окончанием срока действия соответствующего договора, может возлагаться не предусмотренная законом обязанность по представлению названных в них документов. При этом неисполнение таким лицензиатом подобной, не существующей у него согласно Жилищному кодексу РФ обязанности служит препятствием для своевременного внесения актуальных изменений в реестр лицензий.
При установленных обстоятельствах и в силу пункта 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства РФ подпункты "а", "б", "г" пункта 3 Порядка подлежат признанию не действующими со дня вступления решения суда в законную силу в той мере, в какой данные нормативные положения в системе действующего правового регулирования допускают возложение на лицензиата, подавшего заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, обязанности по представлению указанных в них документов и препятствуют внесению изменений в названный реестр в случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с окончанием срока его действия.
Обустройство второго этажа в жилом помещении с целью увеличения площади комнаты является перепланировкой
Таким образом, в соответствии с ЖК РФ для ее согласования требуются:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
- правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, а если переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме - также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Поставка коммунальных ресурсов в нежилые помещения в многоквартирном доме осуществляется по "прямым" договорам с ресурсоснабжающими организациями
Сообщается, что в соответствии с пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, установлено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа в нежилые помещения в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляется на основании договоров, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
Управляющая организация, ТСЖ, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, а собственникам указанных помещений, в свою очередь, - уведомления о необходимости заключения "прямых" договоров ресурсоснабжения.
При незаключении указанных договоров объем коммунальных услуг, потребленных в нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами.
Кроме того, сообщается, что при прямых договорах счета за потребление коммунальных услуг предъявляет непосредственно ресурсоснабжающая организация.
Все вышеуказанные положения применяются и к обращению с твердыми коммунальными отходами.
В случае заключения "прямых" договоров ресурсоснабжения плата за коммунальные услуги вносится непосредственно ресурсоснабжающим организациям и региональному оператору
Сообщается, что в случае, если собственники выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация, которая принимает плату за коммунальные услуги от пользователей помещений и перечисляет всю полученную от пользователей помещений плату за коммунальные услуги в счет оплаты ресурсов, поставленных ресурсоснабжающими организациями.
Внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации предусмотрено в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме примет решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией.
В этой связи при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора ресурсоснабжения плата за коммунальные услуги вносится собственниками помещений и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилого фонда в многоквартирном доме напрямую исполнителю - соответствующей ресурсоснабжающей организации или региональному оператору.
Перерыв в горячем водоснабжении возможен и при наличии в доме индивидуального теплового пункта
Сообщается, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" допускается возможность перерыва в горячем водоснабжении в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения горячего водоснабжения.
В соответствии с СанПиН 2.1.4.2496-09 в период ежегодных профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток.
При этом наличие в доме индивидуального теплового пункта не исключает необходимости проведения ремонтных и профилактических работ в целях подготовки к отопительному периоду. Соответственно, перерыв в горячем водоснабжении в связи с проведением ремонтных и профилактических работ также возможен в многоквартирном доме, в котором установлен индивидуальный тепловой пункт.
Решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должно быть принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
Разъясняется, что в соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей компанией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Таким образом, решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должно быть принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.